전세보증금 돌려받는 방법 총정리, 판례 사례, 작성 예시, 소송 비용, 변호사 비용

전세 만료 후 집주인이 돈을 안 돌려줄 때, 이렇게 해보세요!

전세가 끝나고 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 걱정하지 마세요! 아래처럼 차근차근 따라가면 문제를 해결할 수 있습니다.

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1. 집주인과 먼저 이야기해요

전세 보증금을 돌려받지 못했다면, 가장 먼저 집주인과 이야기하세요.

• 전세 계약이 끝났다는 점을 다시 한번 알려주세요.
• 보증금을 언제 받을 수 있을지 약속을 정해보세요.
• 만약 집주인이 사정이 있다면 해결 방안을 같이 찾아보세요.

이 단계에서는 서로 싸우지 않고 대화를 잘 하는 게 중요해요.

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2. 임차권 등기명령을 신청해요

집주인이 약속을 지키지 않으면 "임차권 등기명령"이라는 걸 법원에 신청할 수 있어요.

• 임차권 등기명령이란?
  이사를 가도 내 권리를 보호받을 수 있도록 도와주는 법적 장치예요.
• 법원에 가서 서류를 작성하면, 내가 살던 집에 내 권리가 남아 있다는 표시를 해줘요.

이사를 해야 하는데 돈을 못 받아서 걱정될 때 꼭 필요한 방법이에요.

2.1. 임차권 등기명령 신청 방법

임차권 등기명령은 전세 계약이 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못할 경우 내 권리를 보호하기 위한 제도입니다.

신청 절차:

1. 준비 서류:
   • 주민등록등본
   • 임대차계약서 사본
   • 전세 계약 해지 통지 증거물(내용증명 등)
   • 등록면허세 납부 영수증[4]
2. 방법:
   • 인터넷 신청: 대한민국 법원의 전자소송 홈페이지에서 "민사 서류 → 주택임차권 등기명령 신청" 메뉴를 선택해 서류를 제출합니다[5].
   • 오프라인 신청: 관할 법원에 직접 방문해 서류를 제출합니다.

예시 양식:

임차권등기명령 신청서  
- 신청인: 홍길동  
- 피신청인: 집주인 김철수  
- 임대차계약 주소: 서울시 마포구 홍대입구길 123  
- 보증금: 2억 원  
- 계약 만료일: 2024년 10월 1일 

3. 내용증명을 보내요

내용증명이란 중요한 내용을 적은 편지를 집주인에게 보내는 거예요.

• "보증금을 언제까지 돌려달라"고 요청하는 내용이 들어가요.
• 이 편지는 법적으로 증거로도 쓸 수 있어요.

내용증명을 보내면 집주인이 문제를 더 진지하게 받아들일 수 있어요.

3.1. 내용증명 작성 및 보내는 방법

내용증명은 집주인에게 보증금 반환을 정식으로 요청한 기록을 남기는 문서입니다.

작성 방법:

1. 내용증명 문서 작성:
   • 요청 내용: 보증금 반환 요구
   • 반환 시한: "2024년 11월 30일까지 반환해 주세요."
   • 후속 조치: "미이행 시 임차권등기명령 및 소송을 진행하겠습니다."

보내는 방법:

• 우체국 방문 후 내용증명 우편으로 발송.
• 우체국에서 보내면 3부를 작성(발송인, 수신인, 우체국 보관용).

예시 문구:

보증금 반환 요청 내용증명  

발신인: 홍길동  
수신인: 김철수  

김철수 님께,  
저는 2023년 10월 1일 귀하와 전세 계약(서울시 마포구 홍대입구길 123)을 체결했습니다. 계약 만료일인 2024년 10월 1일 현재 보증금 2억 원이 반환되지 않았습니다.  

이에 대해 2024년 11월 30일까지 보증금을 반환해주시기 바랍니다.  
위 기한까지 반환이 이루어지지 않을 경우 법적 절차를 진행할 예정입니다.  

발신일: 2024년 11월 16일  
발신인 서명: 홍길동 

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4. 법적 도움을 받아요

그래도 집주인이 돈을 안 준다면, 법적 절차를 시작해야 해요.

• "소액사건심판청구"를 통해 법원에서 도움을 받을 수 있어요.
• 법률구조공단이나 전문가에게 상담을 받아 보세요.

법적 절차는 조금 어렵게 느껴질 수 있지만, 전문가가 도와주니 걱정하지 않아도 돼요.

4.1. 법적 도움을 받는 방법

상담 및 지원:

1. 법률구조공단: 무료 법률 상담과 소송 지원을 받을 수 있습니다.
2. 변호사 상담: 간단한 상담은 유료(10~30만 원)로 진행되며, 복잡한 소송도 맡길 수 있습니다[1].

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5. 보증보험을 활용해요

전세보증보험에 가입했다면, 보증금을 돌려받는 데 큰 도움이 돼요.

• 보험사에 연락하면 내가 돌려받아야 할 보증금을 대신 지급해줘요

5.1. 보증보험 가입 여부 확인 및 보험사 활용 방법

전세보증보험에 가입했다면 보증금을 대신 받아주는 역할을 합니다.

확인 방법:

• 가입 당시 계약서를 확인하세요.
• 보증기관:
  • 주택도시보증공사(HUG)
  • 서울보증보험(SGI)

이용 방법:

1. 보험사에 보증금 반환 청구를 요청합니다.
2. 보험사에서 심사 후 보증금을 지급합니다.
3. 보험사가 집주인에게 대신 돈을 받습니다[3].

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6. 문제를 미리 예방하는 방법

• 계약할 때 확정일자를 꼭 받아두세요.
• 전세보증보험에 가입하면 안전해요.

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위 방법들을 천천히 따라가면 꼭 문제를 해결할 수 있어요! 중요한 건 포기하지 않고 차근차근 해보는 거예요.

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1. 대략적인 변호사 비용 및 소송비용

• 변호사비용
  • 착수금: 약 300만~1,000만 원. 사건 난이도와 소송 규모에 따라 달라짐.
  • 성공보수: 회수된 금액의 10~15%.
  • 전세사기 피해자로 인정될 경우 정부의 착수금 환급 지원 제도를 이용할 수 있음.

변호사 비용은 사건의 종류, 난이도, 변호사의 경력 등에 따라 달라질 수 있지만, 일반적인 기준을 바탕으로 착수금과 성공보수를 아래와 같이 추정할 수 있습니다.

1. 착수금 (사건 초기 선임 비용)

• 1,000만 원 청구: 100~300만 원
• 5,000만 원 청구: 300~700만 원
• 1억 원 청구: 500~1,000만 원
• 5억 원 청구: 1,000~2,000만 원
• 10억 원 청구: 2,000만 원 이상

2. 성공보수 (청구 금액의 일정 비율)

• 1,000만 원 청구: 회수 금액의 1020% (약 100200만 원)
• 5,000만 원 청구: 회수 금액의 1015% (약 500750만 원)
• 1억 원 청구: 회수 금액의 1015% (약 1,0001,500만 원)
• 5억 원 청구: 회수 금액의 510% (약 2,5005,000만 원)
• 10억 원 청구: 회수 금액의 38% (약 3,0008,000만 원)

3. 법원 비용 (인지대 및 송달료)

• 인지대: 청구 금액의 약 0.5%
  • 1,000만 원 → 약 5만 원
  • 5,000만 원 → 약 22만 원
  • 1억 원 → 약 45만 원
  • 5억 원 → 약 225만 원
  • 10억 원 → 약 450만 원
• 송달료: 사건당 약 5,000원 × 송달 횟수(10~20회), 총 약 5~10만 원

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주의사항

• 위 금액은 추정치로, 사건의 복잡성, 변호사와의 협의 조건에 따라 변동 가능.
• 소송비용은 패소자가 부담하므로, 승소 시 일부 비용을 상대방에게 청구 가능.
• 대형 로펌은 비용이 훨씬 높을 수 있음.

2. 예상 소송 기간

• 1심 기준 약 6~12개월 소요.
• 판결 이후 강제집행까지 진행할 경우 최대 1~2년 이상 걸릴 수 있음.

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3. 판례 사례

(1) 전세금을 성공적으로 돌려받은 사례

1. 강제집행을 통한 전액 회수
   • 임차인이 임대인과의 협의가 결렬되자 법원에 강제경매 신청. 부동산 매각 후 전세보증금 및 소송비용 전액 회수.
   • 채권확보가 가능했던 재산이 있어 빠르게 해결됨.
2. 전세권 설정으로 보증금 회수
   • 전세권 설정등기를 통해 법원에서 우선순위를 확보. 부동산 매각 시 선순위 권리를 인정받아 보증금 반환 성공.

(2) 전세금을 돌려받지 못한 사례

1. 임대인의 파산
   • 임대인의 재산이 전혀 없거나 파산 상태여서 경매 절차를 진행해도 임차인의 청구가 만족되지 않음.
   • 보증금 반환이 불가능해 보험에 가입되지 않은 피해자는 금전적 손실을 입음.
2. 채권자 우선순위에 밀림
   • 해당 부동산에 선순위 담보권(은행 대출 등)이 많아 임차인의 보증금 청구액이 후순위로 밀려 배당금을 받지 못함.

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4. 유의사항 및 참고사항

1. 소송 전 재산조회 필수
   • 임대인의 재산 상태와 채권 우선순위를 미리 확인. 재산이 부족할 경우 소송에서 이겨도 실제 회수가 어렵다.
2. 전세보증금 반환보증 가입 권장
   • 주택도시보증공사(HUG) 등에서 제공하는 전세보증금 반환보증은 돌려받지 못할 가능성을 줄여줌.
3. 소송비용 부담 원칙
   • 패소한 쪽이 소송비용을 부담. 승소 시 임차인은 소송비용(인지대, 송달료, 일부 변호사비)을 청구 가능.
4. 전문가와의 상담 필수
   • 소송 가능성과 채권 회수 가능성을 변호사와 사전에 충분히 상담해 리스크를 줄이는 것이 중요.

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